רוצים למכור דירה ולא בטוחים מאיפה מתחילים?
גם אם אתם מתכננים למכור בעצמכם, כדאי להכיר את השלבים בדרך. הכנה נכונה יכולה לחסוך ביקורים מיותרים, אי-הבנות והחלטות שתתחרטו עליהן בהמשך.
באבי כהן יועץ נדל"ן אנחנו מלווים בעלי דירות מהשאלה הראשונה – בכמה נכון להציע את הדירה – ועד למציאת קונה מתאים.
לפני שמפרסמים מודעה: איך ניגשים למכירת דירה?
1. מחליטים אם אתם באמת מוכנים למכור
לפני שמדברים על מחיר, שבו יחד והבינו מה המכירה אמורה לאפשר לכם. האם אתם עוברים לדירה גדולה יותר? רוצים להתקרב למשפחה או לעבודה? האם יש מועד שבו תצטרכו לפנות את הדירה, ומה תעשו אם תמצאו קונה לפני שתמצאו את הבית הבא?
כדאי לדבר גם על מה שעלול להקשות על ההחלטה: הילדים קשורים לשכונה, נוח לכם עם השכנים, או שאחד מבני הזוג עדיין לא שלם עם המעבר. אלה שיקולים אמיתיים.
כשמחליטים עליהם מראש, קל יותר לדעת איזו הצעה מתאימה לכם ולא לגלות באמצע המשא ומתן שאתם בעצם לא מוכנים לעזוב, לצערי זה קורה וזה לא נעים לכל הצדדים.
2. בודקים מה בדיוק אתם מוכרים
הכירו את פרטי הדירה כפי שהם רשומים, ולא רק כפי שאתם מכירים אותה ביום־יום.
אפשר להתחיל בנסח טאבו עדכני, או באישור זכויות כשהנכס אינו רשום בטאבו. בדקו מי רשום כבעל הזכויות, האם קיימת משכנתה או מגבלה אחרת, והאם חניה ומחסן שאתם מתכוונים להציג לקונים אכן צמודים לדירה מבחינה רישומית.
זה גם הזמן להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לגבי מסמכים, מס שבח ככל שחל, אפשרות לחבות בהיטל השבחה והוצאות נוספות.
בדיקה מוקדמת נותנת לכם תמונה טובה יותר של הסכום שיישאר בידיכם אחרי המכירה. גם אם אתם סבורים שמגיע לכם פטור ממס שבח, כדאי לבדוק זאת לפי הנסיבות שלכם.
3. קובעים מחיר על סמך עסקאות, ולא רק מודעות
מחיר מבוקש של דירה אחרת הוא נקודת השוואה מוגבלת: הוא מספר לכם כמה המוכר רוצה לקבל, לא בכמה הדירה נמכרה.
בדקו גם עסקאות שבוצעו בפועל באזור, והשוו לדירות שדומות לשלכם בגודל, בקומה, במצב, בבניין ובמאפיינים כמו מעלית, חניה וממ״ד.
ועדיין, שתי דירות באותו רחוב לא בהכרח שוות אותו סכום.
דירה שזקוקה לשיפוץ, דירה עם נוף פתוח ודירה בבניין שעומד לפני עבודות משמעותיות מציגות לקונה תמונה שונה. מחיר גבוה מדי עלול להביא למעט פניות; מחיר נמוך מדי עלול לגרום לכם להסכים לעסקה שאינכם שלמים איתה.
כשקשה להעריך את הפערים, איש מקצוע שמכיר עסקאות מקומיות יכול לעזור לכם לקבוע מחיר פתיחה מבוסס.
4. מכינים את הדירה ואת המודעה
לפני הצילום, סדרו ונקו את הדירה, פנו חפצים שמסתירים את החלל ותקנו דברים קטנים שבולטים לעין. צלמו באור יום, מזוויות שמראות את גודל החדרים ואת הקשר ביניהם.
תמונות טובות עוזרות לאנשים להבין אם הדירה מתאימה להם; תמונות שמסתירות בעיות רק יוצרות אכזבה כשמגיעים לביקור.
במודעה כתבו את הפרטים שקונה צריך כדי להחליט אם לפנות אליכם: מספר חדרים, שטח, קומה, מעלית, חניה, מחסן, ממ״ד, מצב הדירה ומועד פינוי אפשרי.
אחר כך הוסיפו את מה שמייחד את המגורים בה – אור טבעי, כיווני אוויר, גינה ציבורית קרובה או נגישות לתחבורה.
הקפידו שכל פרט יהיה מדויק; למשל, אל תציגו מקום חניה שנהוג להשתמש בו כחניה צמודה אם הוא אינו רשום כך.
5. מנהלים ביקורים ומשא ומתן בסבלנות
לא כל פנייה תהפוך לביקור, ולא כל מי שיתלהב בביקור יגיש הצעה. נסו להיות זמינים, לאפשר ביקורים בשעות שבהן הדירה נראית במיטבה ולענות בכנות גם על שאלות פחות נוחות.
אם שוכר מתגורר בדירה, תיאום מסודר איתו יעזור לכם להציג אותה בלי ליצור עומס מיותר.
כשמגיעה הצעה, אל תסתכלו רק על המחיר.
בדקו גם איך הקונה מתכוון לממן את הרכישה, מתי הוא יכול לחתום, איזה מועד פינוי הוא מבקש ואיך ייפרסו התשלומים.
הצעה שנמוכה מעט מהמחיר המבוקש עשויה להתאים לכם יותר אם התנאים האחרים נותנים מענה לצרכים שלכם. את ההסכמות והחוזה מגבשים בליווי עורך דין מטעמכם.
ומה אם הדירה לא נמכרה בתוך חודש? אין פרק זמן קבוע שבו דירה חייבת להימכר.
לפני שמשנים מחיר מתוך לחץ, בדקו מה קורה בפועל: האם כמעט אין פניות למודעה, האם אנשים פונים אבל לא קובעים ביקור, או שהם מגיעים ולא מגישים הצעה? כל מצב מצביע על משהו אחר שכדאי לבחון – מהמחיר והתמונות ועד לאופן שבו הדירה מוצגת בביקור.
מכירת דירה כוללת הרבה יותר מפרסום מודעה. צריך לקבל החלטה משפחתית, להבין את מצב הנכס, לקבוע מחיר, להציג אותו היטב ולבחון הצעות בלי למהר ובלי להיתקע.
אם אתם רוצים עזרה בתהליך, פנו אלינו. אני אבי כהן, יועץ נדל״ן המתמחה בדירות למכירה ולהשכרה בפתח תקווה, ואשמח לעזור לכם לתכנן את המכירה ולהתקדם צעד אחר צעד.
